Как платить налог с аренды через Мой налог: инструкция

Как платить налог с аренды через Мой налог: инструкция

Сдавать квартиру в Москве «по договорённости» становится всё рискованнее: арендатор просит договор, банк видит регулярные переводы, налоговая получает всё больше данных из цифровых источников. При этом легальный вариант не обязательно сложный и дорогой. Для многих собственников самый простой путь — зарегистрироваться самозанятым и платить налог на профессиональный доход через приложение «Мой налог».

Эта инструкция полезна и собственникам, и съёмщикам. Собственник поймёт, как оформить доход от аренды без деклараций и кассы. А арендатор — как проверить, что платежи проходят официально, есть чек и договор, а значит меньше риск внезапных конфликтов, выселения «на словах» и споров о залоге.

Что такое «Мой налог» и когда он подходит для аренды

«Мой налог» — официальное приложение ФНС для плательщиков налога на профессиональный доход, то есть самозанятых. Через него можно зарегистрироваться, отражать доходы, формировать чеки и оплачивать налог.

Для сдачи жилья это удобно: не нужно открывать ИП, сдавать 3-НДФЛ каждый год, покупать онлайн-кассу или вести бухгалтерию. Собственник получает арендную плату, вносит сумму в приложение, отправляет чек арендатору и раз в месяц оплачивает начисленный налог.

Какие ставки действуют

По данным ФНС, для налога на профессиональный доход действуют две базовые ставки:

| Кто платит аренду | Ставка НПД | Пример | |---|---:|---| | Физическое лицо | 4% | Квартиру снимает семья, студент, сотрудник для себя | | ИП или юридическое лицо | 6% | Квартиру арендует компания для сотрудника |

Если собственник сдаёт квартиру обычному жильцу-физлицу за 80 000 ₽ в месяц, налог составит 3 200 ₽. Если ту же квартиру арендует компания, налог будет 4 800 ₽.

У самозанятых также есть налоговый вычет 10 000 ₽. Он применяется автоматически и временно снижает фактическую нагрузку: при ставке 4% часть налога уменьшается так, будто ставка составляет около 3%, при ставке 6% — около 4%. Отдельно подавать заявление на этот вычет не нужно.

Главные ограничения

НПД подходит не всем. Перед регистрацией проверьте базовые условия:

• годовой доход самозанятого не должен превышать 2,4 млн ₽;
• нельзя нанимать сотрудников по трудовым договорам для этой деятельности;
• под НПД обычно подходит сдача жилых помещений, а не коммерческой недвижимости;
• доход нужно отражать после получения денег, а не «когда-нибудь в конце года»;
• если доход получен до регистрации самозанятости, по нему может потребоваться обычная декларация 3-НДФЛ.

Для Москвы лимит 2,4 млн ₽ означает в среднем до 200 000 ₽ арендного дохода в месяц. Одна квартира обычно укладывается. Две дорогие квартиры в центре уже могут приблизить собственника к лимиту.

Что выбрать: НПД, 3-НДФЛ, ИП или патент

У собственника есть несколько вариантов легально платить налог с аренды. Для одной квартиры, особенно если её снимает физлицо, самозанятость чаще всего проще. Но есть случаи, когда нужен другой режим.

| Вариант | Кому подходит | Ставка/платёж | Отчётность | Комментарий | |---|---|---:|---|---| | Самозанятость, НПД | Физлицу или ИП без сотрудников, сдающему жильё | 4% или 6% | Нет деклараций | Самый простой вариант для долгосрочной аренды квартиры | | 3-НДФЛ | Физлицу без самозанятости | Обычно 13% для налоговых резидентов | Декларация раз в год | Налог за прошлый год платится после подачи декларации | | ИП на УСН «доходы» | Тем, кто системно сдаёт несколько объектов | Обычно 6% | Декларация ИП | Есть взносы и больше администрирования | | Патент | ИП, если патент выгоден в регионе | Фиксированная сумма | Зависит от режима | Нужно считать по площади и региону |

Когда НПД особенно выгоден

НПД удобен, если вы сдаёте одну квартиру в Москве напрямую жильцу и хотите белую схему без лишней бюрократии. Например:

• квартира сдаётся за 65 000 ₽ в месяц;
• жилец переводит деньги на карту;
• собственник формирует чек в «Мой налог»;
• налог при ставке 4% — 2 600 ₽ в месяц до учёта вычета.

Для сравнения: при НДФЛ 13% налог с 65 000 ₽ составил бы 8 450 ₽. Разница за год — 70 200 ₽. Поэтому многие собственники выбирают самозанятость, если соответствуют ограничениям.

Когда НПД может не подойти

Есть ситуации, где лучше заранее уточнить режим у налогового консультанта или в ФНС:

• сдаёте нежилое помещение, офис, склад, коммерческий объект;
• сдаёте апартаменты со спорным статусом;
• доход от аренды и другой самозанятой деятельности близок к 2,4 млн ₽ в год;
• квартира оформлена на нескольких собственников;
• арендатор — компания, которая требует особые закрывающие документы;
• вы уже ИП на другом спецрежиме и хотите совмещать режимы.

Налоговая логика здесь важнее бытовой: не «квартира выглядит как жильё», а что указано в документах и какой доход вы реально получаете.

Пошаговая инструкция: как платить налог через «Мой налог»

Ниже — практический сценарий для собственника квартиры в Москве, который сдаёт жильё напрямую физическому лицу.

Шаг 1. Установите приложение и зарегистрируйтесь

Скачайте официальное приложение «Мой налог» или используйте веб-кабинет. Зарегистрироваться можно через:

• паспорт и фотографию;
• учётную запись Госуслуг;
• личный кабинет налогоплательщика;
• банк-партнёр, если он поддерживает регистрацию самозанятых.

После регистрации вы становитесь плательщиком НПД. Отдельно идти в налоговую обычно не нужно.

Важно: доходы, полученные до даты постановки на учёт, автоматически не становятся доходами самозанятого. Если вы сдавали квартиру раньше и не платили налог, этот период нужно разбирать отдельно.

Шаг 2. Проверьте договор аренды

В договоре лучше сразу прописать, что собственник применяет налог на профессиональный доход и формирует чек после получения арендной платы. Это не обязательная «магическая» фраза, но она снижает риск споров.

Минимально в договоре должны быть:

• ФИО и паспортные данные сторон;
• адрес квартиры;
• срок аренды;
• размер ежемесячной платы;
• порядок оплаты: дата, способ, реквизиты;
• кто платит коммунальные услуги;
• размер залога и условия возврата;
• порядок расторжения;
• акт передачи квартиры и имущества.

Для арендатора чек от самозанятого — дополнительное подтверждение платежа. Но чек не заменяет договор. Если собственник прислал чек, а договора нет, права жильца всё равно защищены слабее.

Шаг 3. Получите арендную плату

Налог в «Мой налог» отражается по факту получения дохода. Обычно это дата, когда деньги пришли на карту, счёт или были переданы наличными.

Примеры:

| Ситуация | Что делать | |---|---| | Жилец перевёл 80 000 ₽ на карту 5 августа | Внести доход 5 августа или сразу после поступления | | Жилец заплатил наличными | Внести доход на дату получения наличных | | Жилец перевёл аренду и коммунальные платежи одной суммой | Разделить, что является доходом собственника, а что компенсацией расходов, если это корректно прописано в договоре | | Жилец внёс залог | Не смешивать с арендой; налоговый режим залога зависит от того, становится ли он доходом |

С залогом нужно быть аккуратным. Если это обеспечительный платёж, который возвращается при выезде, его обычно не считают обычной арендной платой в момент получения. Если залог удержали за последний месяц или за ущерб, он может стать доходом. Лучше прописать это в договоре отдельно.

Шаг 4. Создайте чек в приложении

В приложении выберите создание новой продажи или дохода. Для аренды обычно указывают:

• сумму платежа;
• дату получения;
• наименование услуги: например, «Аренда жилого помещения по договору от 01.08.2026»;
• тип плательщика: физическое лицо, ИП или организация;
• ИНН плательщика — если приложение просит и он известен, особенно для ИП или компании.

Если квартиру снимает физическое лицо для проживания, ставка будет 4%. Если платит компания или ИП, ставка — 6%.

После создания чека приложение рассчитает налог автоматически. Самостоятельно умножать суммы и подавать декларацию не нужно.

Шаг 5. Передайте чек арендатору

Чек можно отправить арендатору ссылкой, PDF, сообщением в мессенджере или на электронную почту. Для съёмщика это полезно по трём причинам:

• видно, что собственник отражает платёж официально;
• сумма и дата платежа зафиксированы;
• проще доказать оплату при споре о долге или залоге.

Практичный вариант: после каждого платежа собственник отправляет в один чат два сообщения — «оплата получена» и чек из «Мой налог». Так у сторон остаётся понятная история.

Шаг 6. Оплатите налог до срока

ФНС рассчитывает налог за месяц автоматически. Уведомление появляется в «Мой налог» обычно до 12-го числа следующего месяца. Оплатить начисление нужно до 28-го числа.

Пример по срокам:

| Событие | Дата | |---|---| | Арендатор заплатил за август | 5 августа 2026 | | Собственник создал чек | 5 августа 2026 | | ФНС рассчитала налог за август | До 12 сентября 2026 | | Крайний срок оплаты | До 28 сентября 2026 |

Оплатить можно прямо в приложении: банковской картой, через СБП или другими доступными способами. Если включить автоплатёж, риск забыть о сроке ниже.

Примеры расчёта налога с аренды в Москве

Разберём типовые московские сценарии. Цены условные, но близкие к реальным порядкам для долгосрочной аренды.

Квартира сдаётся физическому лицу

| Аренда в месяц | Ставка | Налог в месяц | Налог за год | |---:|---:|---:|---:| | 50 000 ₽ | 4% | 2 000 ₽ | 24 000 ₽ | | 75 000 ₽ | 4% | 3 000 ₽ | 36 000 ₽ | | 100 000 ₽ | 4% | 4 000 ₽ | 48 000 ₽ | | 150 000 ₽ | 4% | 6 000 ₽ | 72 000 ₽ |

С учётом налогового вычета первые платежи будут немного меньше, пока вычет 10 000 ₽ не израсходуется. Приложение само считает это в начислениях.

Квартира сдаётся компании

| Аренда в месяц | Ставка | Налог в месяц | Налог за год | |---:|---:|---:|---:| | 80 000 ₽ | 6% | 4 800 ₽ | 57 600 ₽ | | 120 000 ₽ | 6% | 7 200 ₽ | 86 400 ₽ | | 180 000 ₽ | 6% | 10 800 ₽ | 129 600 ₽ |

Компании часто хотят видеть корректный чек с реквизитами. Если арендатор — юридическое лицо, заранее уточните, какие данные нужны бухгалтерии: ИНН, наименование, назначение платежа.

Что с коммунальными платежами

Коммунальные платежи — частый источник путаницы. Возможны разные схемы:

| Схема | Как выглядит | Налоговый риск | |---|---|---| | Всё включено | Жилец платит 90 000 ₽, собственник сам оплачивает ЖКУ | Вся сумма может считаться доходом | | Аренда отдельно, счётчики отдельно | 80 000 ₽ аренда + вода/электричество по факту | Проще разделять доход и компенсацию расходов | | Жилец платит УК напрямую | Собственник получает только аренду | Самая прозрачная схема |

Для бытовой аренды удобнее прописать: фиксированная аренда отдельно, переменные платежи по счётчикам отдельно. Тогда в «Мой налог» собственник вносит именно арендный доход, а не все движения денег без разбора. Но формулировки договора имеют значение.

Что важно знать арендатору

Арендатору может казаться, что налоги — проблема собственника. Формально платить налог обязан владелец, получающий доход. Но для жильца легальная схема тоже важна.

Почему чек выгоден съёмщику

Чек из «Мой налог» помогает подтвердить, что вы действительно платили за квартиру. Особенно если:

• собственник просит переводить деньги на карту родственника;
• оплата идёт наличными;
• возник спор о задолженности;
• собственник удерживает залог;
• договор продлевается устно, а платежи продолжаются.

Чек не решает все проблемы, но усиливает позицию арендатора. В идеале должны совпадать три элемента: договор, банковский перевод и чек.

Что спросить у собственника перед оплатой

Перед первым платежом задайте простые вопросы:

• Вы собственник квартиры или представитель?
• Готовы показать выписку ЕГРН или документ-основание?
• Договор подписываем с кем именно?
• Оплата будет на ваш счёт?
• Вы формируете чек через «Мой налог»?
• Как в договоре прописан залог и коммунальные платежи?

Если человек называет себя собственником, но не готов подтвердить право на квартиру, просит крупный аванс и отказывается от договора, это риск. Налоговый чек здесь вторичен: сначала нужно понять, кто вообще сдаёт жильё.

Частые ошибки собственников

Ошибка 1. Зарегистрироваться, но не формировать чеки

Самозанятость сама по себе не означает, что налог уплачен. Доход нужно отражать в приложении. Если собственник просто зарегистрировался и продолжает принимать переводы без чеков, схема остаётся неполной.

Ошибка 2. Делать один чек «когда вспомнил»

Лучше формировать чек сразу после каждого платежа. Так даты в чеке совпадают с реальными поступлениями. Это дисциплинирует и собственника, и арендатора.

Ошибка 3. Путать аренду, залог и коммуналку

Аренда — регулярный доход. Залог — обеспечительный платёж. Коммунальные платежи могут быть расходами жильца или частью арендной цены в зависимости от договора. Если всё смешано одной строкой, потом сложнее объяснять расчёты.

Ошибка 4. Не следить за лимитом 2,4 млн ₽

Если квартира дорогая или объектов несколько, лимит может закончиться до конца года. После превышения лимита право на НПД утрачивается, и нужно переходить на другой налоговый режим.

Ошибка 5. Сдавать не тот объект

НПД для аренды применяют к доходам от сдачи жилых помещений. Коммерческие помещения и некоторые апартаменты могут не подойти. Перед сдачей спорного объекта лучше проверить документы и налоговый режим.

FAQ

Можно ли платить налог с аренды квартиры как самозанятый?

Да, если вы сдаёте жилое помещение, соответствуете ограничениям НПД и ваш доход не превышает 2,4 млн ₽ в год. При аренде физлицу ставка обычно 4%, при аренде ИП или компании — 6%.

Нужно ли подавать 3-НДФЛ, если я плачу через «Мой налог»?

По доходам, отражённым в «Мой налог» после регистрации самозанятым, декларация 3-НДФЛ обычно не нужна. Но доходы, полученные до регистрации, могут требовать отдельного декларирования.

Когда нужно формировать чек за аренду?

Чек лучше формировать в день получения денег или сразу после поступления платежа. В чеке указывают сумму, дату, услугу аренды и тип плательщика.

Кто платит налог, если квартиру снимает арендатор?

Налог платит собственник или другой законный получатель арендного дохода. Арендатор налог за собственника не платит, но может попросить чек как подтверждение оплаты.

Нужно ли платить налог с залога?

Если залог является обеспечительным платежом и подлежит возврату, его не стоит автоматически смешивать с арендным доходом. Если залог удержан в счёт аренды, ущерба или долга, он может стать доходом. Условия лучше прямо прописать в договоре.

Можно ли сдавать квартиру через «Мой налог» без ИП?

Да. НПД доступен физическим лицам без регистрации ИП, если соблюдены условия режима. Это одна из причин, почему «Мой налог» удобен для собственников одной квартиры.

Что делать, если арендатор платит наличными?

Получить деньги, зафиксировать оплату распиской при необходимости и сформировать чек в «Мой налог» на дату получения наличных. Чек можно отправить арендатору ссылкой или файлом.

Найти или сдать квартиру без посредников на alavito.com

alavito.com помогает искать и размещать объявления об аренде напрямую: без посредников, без комиссий и без лишней переплаты на старте. Для арендатора это шанс выйти на собственника без агентской комиссии 50–100% от месячной платы. Для владельца — бесплатное размещение и контакт с людьми, которые ищут жильё напрямую.

На alavito.com важны прозрачность и доверие: верифицированные собственники, понятные объявления, прямое общение и фокус на аренде без комиссий. Если вы сдаёте квартиру легально через «Мой налог», укажите это в объявлении: для аккуратного арендатора чек и готовность подписать договор — сильный плюс.

<script type='application/ld+json'>{"@context":"https://schema.org","@type":"FAQPage","mainEntity":[{"@type":"Question","name":"Можно ли платить налог с аренды квартиры как самозанятый?","acceptedAnswer":{"@type":"Answer","text":"Да, если вы сдаёте жилое помещение, соответствуете ограничениям НПД и ваш доход не превышает 2,4 млн рублей в год. При аренде физическому лицу ставка обычно 4%, при аренде ИП или компании — 6%."}},{"@type":"Question","name":"Нужно ли подавать 3-НДФЛ, если я плачу через Мой налог?","acceptedAnswer":{"@type":"Answer","text":"По доходам, отражённым в приложении Мой налог после регистрации самозанятым, декларация 3-НДФЛ обычно не нужна. Доходы, полученные до регистрации, могут требовать отдельного декларирования."}},{"@type":"Question","name":"Когда нужно формировать чек за аренду?","acceptedAnswer":{"@type":"Answer","text":"Чек лучше формировать в день получения денег или сразу после поступления платежа. В чеке указывают сумму, дату, услугу аренды и тип плательщика."}},{"@type":"Question","name":"Кто платит налог, если квартиру снимает арендатор?","acceptedAnswer":{"@type":"Answer","text":"Налог платит собственник или другой законный получатель арендного дохода. Арендатор налог за собственника не платит, но может попросить чек как подтверждение оплаты."}},{"@type":"Question","name":"Нужно ли платить налог с залога?","acceptedAnswer":{"@type":"Answer","text":"Если залог является обеспечительным платежом и подлежит возврату, его не стоит автоматически смешивать с арендным доходом. Если залог удержан в счёт аренды, ущерба или долга, он может стать доходом."}},{"@type":"Question","name":"Можно ли сдавать квартиру через Мой налог без ИП?","acceptedAnswer":{"@type":"Answer","text":"Да. НПД доступен физическим лицам без регистрации ИП, если соблюдены условия режима. Это удобный вариант для собственников одной квартиры."}},{"@type":"Question","name":"Что делать, если арендатор платит наличными?","acceptedAnswer":{"@type":"Answer","text":"Получить деньги, зафиксировать оплату распиской при необходимости и сформировать чек в Мой налог на дату получения наличных. Чек можно отправить арендатору ссылкой или файлом."}}]}</script>