Налоги на аренду: физлицо, самозанятый или ИП — что выбрать собственнику

13% vs 4% vs 6% — выбираем режим налогообложения для сдачи квартиры в аренду. Штрафы за неуплату, как оформить минимальными силами.

Налоги на аренду квартиры: что выбрать в 2026

Три варианта для собственника, сдающего квартиру в РФ. Разбираем на примере дохода 65 000 ₽/мес (780 000 ₽/год) в Москве.

Кратко, для спешащих

| Режим | Ставка | Налог с 780К | Пенсионные взносы | Кому подходит | |---|---|---|---|---| | Физлицо (13% НДФЛ) | 13% | 101 400 ₽ | — | Никому. Невыгодно. | | Самозанятый (НПД) | 4% от физлиц / 6% от юрлиц | 31 200 ₽ | — | Подавляющее большинство | | ИП на УСН 6% | 6% | 46 800 ₽ | ≈ 53 658 ₽ (фиксир.) | Если квартир 5+ или доход >2.4М |

Для одной-двух квартир — самозанятый почти всегда лучший выбор.

Самозанятый (НПД) — разбор

Плюсы

Регистрация за 10 минут в приложении «Мой налог» — без визитов в ФНС.
Ставка 4% с физлиц, 6% с юрлиц.
Нет страховых взносов, нет деклараций, нет бухгалтерии.
Можно совмещать с обычной работой (з/п).
Лимит дохода — 2.4 млн ₽/год.
Чек автоматически формируется в приложении после каждого платежа.

Минусы

Нельзя сдавать нежилую недвижимость на НПД.
Нельзя сдавать жильё, которое оформлено на ИП (конфликт режимов).
Доход для пенсии не идёт (если нет других белых доходов).

Как оформить (5 минут)

Скачайте «Мой налог» (ФНС, не путать с мошенниками).
Зайдите через Госуслуги или паспорт.
Подтвердите регистрацию как самозанятый.
Укажите вид деятельности «Сдача недвижимости в аренду».

ИП на УСН 6% — когда оправдан

Доход > 2.4 млн ₽/год (несколько квартир).
Сдаёте коммерцию (офис, магазин).
Нужно накопить стаж для пенсии.
Сдача юрлицам с ограничением для НПД.

Страховые взносы в 2026 году: ~53 658 ₽ фиксировано + 1% сверх 300 000 ₽ дохода. С 780К это: 53 658 + 1% × 480 000 = 58 458 ₽. Плюс 6% с дохода = 46 800. Итого 105 258 ₽. Больше, чем физлицом 13% — но взносы идут в пенсию.

Физлицо 13% НДФЛ — самый невыгодный

Единственный плюс: «ничего не делать до 1 мая» — декларация 3-НДФЛ раз в год. Но и штрафы 5-30% от суммы неуплаты, если не задекларировали.

Если вы уже платили 13% — переходите на самозанятого, с апреля следующего года экономия 70%.

Штрафы за неуплату

20% от неуплаченной суммы (умышленно) или 40% (повторно).
Пени: 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день задержки.
За 3 года (срок давности) штрафы накапливаются.

Кейс: собственник сдавал за 50К/мес 4 года «в чёрную», ФНС доначислила:

НДФЛ: 50 × 48 × 0.13 = 312К
Штраф 20%: 62.4К
Пени ≈ 75К
Итого 449К на ровном месте.

Как ФНС узнаёт

Соседи пишут жалобу (обиженные / конкуренты на районе).
Участковый выявляет квартиросъёмщика без регистрации.
Банковская аналитика — регулярные платежи «в том же размере» от одного человека.
Арендатор сам сдаёт данные ради налогового вычета.

В 2026 году ФНС активно использует банковскую аналитику.

Как указать в договоре

В договоре аренды напишите «Наймодатель является плательщиком НПД, ИНН \_\_, чек высылается в течение 5 рабочих дней». Это защищает вас: арендатор видит, что всё легально, а вы в случае проверки — чистые.

Автоматизация чеков

В приложении «Мой налог» есть auto-чек: привяжите карту/счёт, по входящему платежу с нужной меткой — автоматически формируется чек и отправляется арендатору на email.