Акт приёма-передачи квартиры: образец и важные пункты 2026

Акт приёма-передачи квартиры: образец и важные пункты 2026

Акт приёма-передачи квартиры часто подписывают на бегу: ключи передали, деньги получили, сфотографировали счётчики — и всё. Проблема начинается позже: собственник говорит, что диван был целый, наниматель показывает старую царапину на паркете, а в договоре про это ни слова.

Для аренды в Москве акт особенно важен: квартиры дорогие, залог обычно равен месячной оплате, техника и мебель могут стоить сотни тысяч рублей. Один подробный акт на 2-4 страницы экономит нервы обеим сторонам: собственнику проще доказать состояние имущества, а съёмщику — вернуть депозит без споров.

Что такое акт приёма-передачи квартиры

Акт приёма-передачи — это приложение к договору найма или аренды, в котором стороны фиксируют, что квартира фактически передана, ключи получены, состояние жилья осмотрено, имущество и показания счётчиков записаны.

В быту почти все говорят договор аренды квартиры. Юридически, если собственник сдаёт жилое помещение физическому лицу для проживания, чаще используется договор найма жилого помещения. По ГК РФ договор найма жилья заключается в письменной форме: см. ст. 674 ГК РФ на Consultant.ru: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/8d0fbbb4be16240fc09d284d860231b97adca02c/

Зачем акт нужен собственнику

Собственнику акт помогает:

• подтвердить дату фактической передачи квартиры;
• зафиксировать состояние ремонта, мебели и техники;
• доказать, какие ключи и вещи были переданы;
• отделить нормальный износ от повреждений;
• обосновать удержание части депозита, если есть реальные убытки.

Например, если в акте указано: стиральная машина Bosch, серийный номер, состояние рабочее, без внешних повреждений, а при выезде машинка не включается и корпус разбит, спор будет проще. Если написано только мебель и техника в наличии, доказательств меньше.

Зачем акт нужен съёмщику

Нанимателю акт нужен не меньше. Он защищает от претензий за старые дефекты: сколы плитки, пятна на матрасе, царапины на ламинате, слабый напор воды, неработающий домофон.

В Москве типичная ситуация: квартира сдаётся после нескольких арендаторов, но каждый новый жилец рискует получить претензию за накопленные повреждения. Правильный акт снижает этот риск: всё спорное фиксируется до передачи денег и ключей.

Образец акта приёма-передачи квартиры 2026

Ниже — рабочий шаблон. Его можно адаптировать под конкретную квартиру, договор и состав имущества.

Шаблон акта

```text АКТ ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ к договору найма жилого помещения от __.__.2026

г. Москва __ ________ 2026 г.

Наймодатель: ФИО ____________________________, паспорт: серия ____ № ______, выдан ________________________________________, зарегистрирован по адресу: __________________________________________________________,

и Наниматель: ФИО ____________________________, паспорт: серия ____ № ______, выдан ________________________________________, зарегистрирован по адресу: __________________________________________________________,

составили настоящий акт о нижеследующем:

1. Наймодатель передал, а Наниматель принял во временное пользование квартиру по адресу:

г. Москва, ________________________________________________.

1. Характеристики квартиры:

• количество комнат: ____;
• общая площадь: ____ кв. м;
• этаж: ____;
• кадастровый номер, если указан в договоре: ____________________.

1. Состояние квартиры на дату передачи:

• входная дверь, замки: ______________________________________;
• стены, потолки, полы: ______________________________________;
• окна, балкон, лоджия: ______________________________________;
• санузел, сантехника: ______________________________________;
• кухня: ______________________________________;
• электрика, розетки, освещение: ______________________________;
• интернет, домофон, сигнализация: ____________________________.

1. Переданное имущество:

• мебель: ______________________________________;
• бытовая техника: ______________________________;
• посуда, текстиль, прочее: ______________________.

1. Показания приборов учёта:

• электроэнергия: день ________, ночь ________;
• холодная вода: ________;
• горячая вода: ________;
• газ, если есть: ________;
• отопление, если есть индивидуальный счётчик: ________.

1. Переданные ключи и доступы:

• ключи от квартиры: ___ комплект(а);
• ключи от подъезда/домофона: ___;
• ключи от почтового ящика: ___;
• брелоки/карты доступа/пульт шлагбаума: ____________________.

1. Дефекты и замечания на дату передачи:

____________________________________________________________ ____________________________________________________________

1. Фото- и видеофиксация:

Стороны подтверждают, что состояние квартиры, имущества и счётчиков дополнительно зафиксировано на фото/видео от __.__.2026. Файлы переданы сторонам через ____________________.

1. Претензии на момент передачи:

Наниматель осмотрел квартиру. За исключением замечаний, указанных в п. 7, претензий к состоянию квартиры на дату передачи не имеет.

1. Акт составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.

Наймодатель: _____________ /________________/ Наниматель: _____________ /________________/ ```

Что лучше не удалять из шаблона

Минимальный акт на одну строку квартира передана, претензий нет почти не помогает. В 2026 году нормальная практика — делать акт с описью имущества, показаниями счётчиков и фотофиксацией. Особенно если квартира сдаётся с мебелью, техникой, дорогой кухней, кондиционером или новым ремонтом.

Важные пункты акта: чек-лист для Москвы

Хороший акт отвечает на четыре вопроса: что передали, в каком состоянии, с какими долгами или показаниями, кто и когда это подтвердил.

Данные сторон и квартиры

В акте должны совпадать данные с договором:

• ФИО собственника или наймодателя;
• ФИО нанимателя;
• паспортные данные сторон;
• точный адрес квартиры;
• дата договора, к которому относится акт;
• дата фактической передачи ключей.

Если квартиру сдаёт представитель, проверьте доверенность. Если собственников несколько, лучше чтобы договор и акт подписали все собственники либо один представитель по доверенности.

Состояние ремонта и дефекты

Фиксируйте не общими словами хороший ремонт, а конкретно:

| Зона | Что писать в акте | Пример формулировки | |---|---|---| | Пол | материал, царапины, вздутия | ламинат в комнате, у окна царапина 12 см | | Стены | пятна, отверстия, трещины | в коридоре 3 отверстия от полки | | Потолок | следы протечек | в ванной следов протечки нет | | Окна | ручки, стеклопакеты, москитные сетки | окно на кухне открывается, сетка отсутствует | | Санузел | сколы, течи, плесень | смеситель рабочий, под ванной следы старой протечки | | Кухня | фасады, столешница, мойка | на столешнице скол 1 см у мойки |

Съёмщику выгодно записывать всё, что уже повреждено. Собственнику выгодно записывать всё, что передаётся в исправном состоянии.

Мебель, техника и серийные номера

Если в квартире есть техника, укажите марку, модель и состояние. Для дорогих предметов добавьте серийный номер или фото шильдика.

Пример:

• холодильник Liebherr, серебристый, рабочий, внутри без трещин;
• стиральная машина Samsung, 6 кг, рабочая, следов протечки нет;
• телевизор LG 55 дюймов, экран без трещин, пульт 1 шт.;
• диван серый тканевый, пятно на левом подлокотнике;
• матрас 160×200, пятно на нижней стороне, фото 14.

Не пишите просто мебель в наличии. Через год никто не вспомнит, был ли второй стул, какой был пылесос и была ли микроволновка.

Счётчики, долги и коммунальные платежи

Показания счётчиков нужно фиксировать в день передачи квартиры. Это точка отсчёта для коммунальных платежей.

Запишите:

• электричество: однотарифный или день/ночь;
• холодная и горячая вода;
• газ, если есть;
• индивидуальное отопление, если применимо;
• номер лицевого счёта или способ оплаты ЖКУ, если стороны так договорились.

Отдельно проверьте задолженность по ЖКУ. Акт не заменяет финансовую сверку, но можно добавить фразу: по информации наймодателя задолженность по коммунальным платежам на дату передачи отсутствует. Если есть долг, укажите сумму и кто её погашает.

Ключи, доступы и безопасность

В Москве часто есть несколько уровней доступа: подъезд, консьерж, шлагбаум, паркинг, лифт, почтовый ящик. Всё это лучше перечислить.

Минимальный список:

• ключи от входной двери;
• ключи от верхнего и нижнего замка;
• домофонные ключи;
• брелоки от шлагбаума;
• карта доступа в подъезд или паркинг;
• ключ от почтового ящика;
• инструкции по сигнализации, если есть.

Если собственник оставляет у себя запасной комплект, это лучше обсудить и зафиксировать. Наниматель должен понимать, кто имеет доступ в квартиру.

Фотофиксация: как сделать правильно

Фотографии не заменяют акт, но усиливают его. Главное — чтобы потом было понятно, к какой квартире, дате и дефекту относится снимок.

Что фотографировать

Сделайте 40-80 фото до заселения. Это нормально для квартиры с мебелью.

Обязательный набор:

• общий вид каждой комнаты с разных углов;
• кухня, санузел, прихожая;
• крупные планы всех дефектов;
• техника с открытыми дверцами и панелями;
• серийные номера дорогой техники;
• показания счётчиков;
• комплекты ключей;
• состояние входной двери и замков.

Видео полезно для общего обзора, но фото удобнее прикладывать к спору: на них легче найти конкретный скол или показание счётчика.

Как хранить фото

Практичный вариант: создать папку в облаке с названием Акт квартира адрес дата, загрузить туда фото и дать доступ обеим сторонам. В акте указать: фотофиксация размещена по ссылке или передана через мессенджер, стороны подтверждают получение.

Не полагайтесь только на переписку в мессенджере: телефон можно потерять, чат удалить, файлы сжать. Лучше хранить оригиналы в облаке.

Акт при выезде: второй документ важнее первого

При выезде подписывается отдельный акт возврата квартиры. Он сравнивает состояние на дату выезда с состоянием при заселении.

ГК РФ предусматривает обязанность арендатора вернуть имущество в состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа, если договором не установлено иное. См. ст. 622 ГК РФ: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/51e7b8d1f2fc1f9a4e6f19d20f3e00b87ec7055a/

Что считается нормальным износом

Нормальный износ — это естественное ухудшение при аккуратном проживании. Например:

• лёгкое выцветание штор от солнца;
• небольшое истирание ковра;
• следы от мебели на полу;
• естественный износ уплотнителей;
• умеренное потускнение сантехники.

Повреждения — это другое:

• разбитое стекло;
• прожжённая столешница;
• сломанная дверь шкафа;
• глубокие царапины от животных;
• залитый ламинат;
• пропавшая техника или мебель.

Лучше заранее прописать в договоре, как удерживается депозит: по фактическим расходам, с подтверждением чеками или сметой, после осмотра квартиры и подписания акта возврата.

Как вернуть депозит без спора

Для нанимателя простой алгоритм:

1. За 7-10 дней до выезда попросить предварительный осмотр.
2. Устранить мелкие замечания: уборка, лампочки, фильтры, мелкий ремонт.
3. В день выезда снять показания счётчиков.
4. Вернуть все ключи и брелоки.
5. Подписать акт возврата с фразой о возврате депозита или перечнем удержаний.

Для собственника важно не удерживать депозит на всякий случай. Если есть ущерб — укажите конкретно: что повреждено, чем подтверждается, сколько стоит восстановление, когда возвращается остаток.

Частые ошибки в акте

Ошибка 1. Нет описи имущества

Фраза квартира передана с мебелью и техникой слишком общая. Через год она почти бесполезна. Нужна опись: предмет, марка, состояние, дефект.

Ошибка 2. Не указаны старые повреждения

Если дефект не записан при заселении, нанимателю будет сложно доказать, что он был раньше. Особенно это касается паркета, стен, матраса, дивана, варочной панели и сантехники.

Ошибка 3. Нет показаний счётчиков

Без показаний стороны спорят, кто должен платить за воду и электричество до даты заселения. Фото счётчиков и цифры в акте решают вопрос.

Ошибка 4. Акт подписал не собственник

Если договор подписывает не собственник, нужна доверенность или понятное основание полномочий. Для Москвы это критично: на рынке много объявлений от родственников, помощников и псевдоагентов.

Ошибка 5. Нет второго экземпляра

У каждой стороны должен быть свой экземпляр с подписями. Скан или фото — хорошо, но бумажный оригинал тоже стоит сохранить до окончания аренды и возврата депозита.

Как alavito.com помогает снять квартиру без комиссии

На alavito.com можно искать квартиры напрямую у собственников: без посредников, без комиссий и без навязанных агентских услуг. Для арендатора это экономия на входе: в Москве комиссия агента часто равна 50-100% месячной платы. Для собственника — бесплатное размещение и прямой контакт с заинтересованными жильцами.

Что важно для безопасной сделки:

• ищите объявления с верифицированными собственниками;
• проверяйте документы до передачи денег;
• подписывайте договор и акт приёма-передачи;
• фиксируйте состояние квартиры фото и видео;
• не переводите залог до осмотра квартиры и проверки стороны сделки.

Разместить квартиру или найти жильё в Москве можно на https://alavito.com — бесплатно, напрямую, с фокусом на объявления без посредников.

FAQ

Обязателен ли акт приёма-передачи квартиры при аренде?

Прямой обязанности всегда составлять отдельный акт нет, но на практике он нужен. Без акта сложнее доказать дату передачи, состояние квартиры, состав имущества и показания счётчиков.

Можно ли подписать акт в электронном виде?

Можно обменяться сканами или подписать документ электронной подписью, если стороны согласны. Но для бытовой аренды между физлицами самый понятный вариант — два бумажных экземпляра плюс фото в облаке.

Что делать, если собственник не хочет указывать дефекты?

Не подписывайте акт с фразой претензий нет, если дефекты есть. Впишите замечания вручную до подписи или отправьте собственнику фото и список дефектов в день заселения.

Нужно ли включать в акт стоимость мебели и техники?

Не обязательно, но для дорогих вещей полезно. Можно указать примерную стоимость или сослаться на чеки, особенно если речь о телевизоре, стиральной машине, холодильнике, кондиционере.

Кто платит за поломку техники во время аренды?

Зависит от причины. Если техника сломалась от естественного износа, обычно отвечает собственник. Если из-за неправильного использования или повреждения нанимателем — наниматель. Лучше прописать порядок ремонта в договоре.

Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры?

Для договора найма жилого помещения на срок не менее года возникает регистрация ограничения права в ЕГРН. Росреестр по Москве также напоминает о регистрации найма от года: https://rosreestr.gov.ru/press/news/468160/

Можно ли удержать депозит без акта возврата?

Можно спорить, но без акта возврата собственнику сложнее обосновать удержание, а нанимателю — доказать, что квартира возвращена нормально. Лучше подписать акт выезда с конкретными замечаниями или фразой об отсутствии претензий.

<script type='application/ld+json'>{"@context":"https://schema.org","@type":"FAQPage","mainEntity":[{"@type":"Question","name":"Обязателен ли акт приёма-передачи квартиры при аренде?","acceptedAnswer":{"@type":"Answer","text":"Прямой обязанности всегда составлять отдельный акт нет, но на практике он нужен. Без акта сложнее доказать дату передачи, состояние квартиры, состав имущества и показания счётчиков."}},{"@type":"Question","name":"Можно ли подписать акт в электронном виде?","acceptedAnswer":{"@type":"Answer","text":"Можно обменяться сканами или подписать документ электронной подписью, если стороны согласны. Но для бытовой аренды между физлицами самый понятный вариант — два бумажных экземпляра плюс фото в облаке."}},{"@type":"Question","name":"Что делать, если собственник не хочет указывать дефекты?","acceptedAnswer":{"@type":"Answer","text":"Не подписывайте акт с фразой претензий нет, если дефекты есть. Впишите замечания вручную до подписи или отправьте собственнику фото и список дефектов в день заселения."}},{"@type":"Question","name":"Нужно ли включать в акт стоимость мебели и техники?","acceptedAnswer":{"@type":"Answer","text":"Не обязательно, но для дорогих вещей полезно. Можно указать примерную стоимость или сослаться на чеки, особенно если речь о телевизоре, стиральной машине, холодильнике, кондиционере."}},{"@type":"Question","name":"Кто платит за поломку техники во время аренды?","acceptedAnswer":{"@type":"Answer","text":"Зависит от причины. Если техника сломалась от естественного износа, обычно отвечает собственник. Если из-за неправильного использования или повреждения нанимателем — наниматель. Лучше прописать порядок ремонта в договоре."}},{"@type":"Question","name":"Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры?","acceptedAnswer":{"@type":"Answer","text":"Для договора найма жилого помещения на срок не менее года возникает регистрация ограничения права в ЕГРН. Краткосрочные договоры обычно не регистрируются."}},{"@type":"Question","name":"Можно ли удержать депозит без акта возврата?","acceptedAnswer":{"@type":"Answer","text":"Можно спорить, но без акта возврата собственнику сложнее обосновать удержание, а нанимателю — доказать, что квартира возвращена нормально. Лучше подписать акт выезда с конкретными замечаниями или фразой об отсутствии претензий."}}]}</script>