Налог на сдачу квартиры: самозанятый или НДФЛ — что выгоднее

Налог на сдачу квартиры: самозанятый или НДФЛ — что выгоднее

Собственник в Москве часто начинает с простого вопроса: если сдавать квартиру официально, сколько придётся отдать государству? На слуху два варианта — оформить самозанятость и платить 4% или ничего не регистрировать отдельно, а раз в год подать декларацию и заплатить НДФЛ. Разница на первый взгляд кажется очевидной, но есть нюансы: лимит дохода, тип арендатора, удобство учёта и новые ставки НДФЛ с 2025 года.

Для арендатора тема тоже не пустая. Чем проще собственнику платить налоги легально, тем выше шанс получить нормальный договор, прозрачные платежи и спокойную аренду без просьб переводить деньги «только наличными». Ниже разберём, какой режим выгоднее при обычной долгосрочной аренде квартиры в Москве и когда привычное выражение «13% НДФЛ» уже не совсем точное. По правилам, действующим в 2026 году, доходы от сдачи недвижимости в аренду относятся к доходам, для которых применяется прогрессивная шкала НДФЛ. (nalog.gov.ru)

Короткий ответ: в большинстве случаев выгоднее самозанятость

Если квартира сдаётся физлицу

Для обычной долгосрочной аренды квартиры физическому лицу самозанятый платит 4% с полученного дохода. Если собственник не применяет НПД, он декларирует доход и платит НДФЛ: 13% с части дохода до 2,4 млн руб. в год, затем выше по прогрессивной шкале. Для типичной московской квартиры разница обычно трёхкратная в пользу самозанятости. (nalog.gov.ru)

| Месячная аренда | Годовой доход | Налог как самозанятый 4% | НДФЛ 13% | Экономия за год | |---|---:|---:|---:|---:| | 50 000 ₽ | 600 000 ₽ | 24 000 ₽ | 78 000 ₽ | 54 000 ₽ | | 80 000 ₽ | 960 000 ₽ | 38 400 ₽ | 124 800 ₽ | 86 400 ₽ | | 120 000 ₽ | 1 440 000 ₽ | 57 600 ₽ | 187 200 ₽ | 129 600 ₽ | | 180 000 ₽ | 2 160 000 ₽ | 86 400 ₽ | 280 800 ₽ | 194 400 ₽ |

Даже если сдаётся не одна комната, а полноценная квартира внутри МКАД, доход чаще всего остаётся ниже годового лимита НПД 2,4 млн руб.. Это эквивалентно средней аренде 200 000 ₽ в месяц без перерывов. До этого порога самозанятость обычно остаётся самым дешёвым и простым вариантом. (nalog.gov.ru)

Если арендатор — компания или ИП

Если жильё снимает юридическое лицо или ИП, ставка НПД уже не 4%, а 6%. Это всё равно часто выгоднее НДФЛ, но разрыв меньше. Например, при аренде за 100 000 ₽ в месяц самозанятый заплатит 72 000 ₽ в год, а физлицо на НДФЛ — 156 000 ₽. (nalog.gov.ru)

Что изменилось с НДФЛ: «13%» теперь не всегда весь ответ

С 2025 года действует новая прогрессивная шкала

Фраза «сдать квартиру и заплатить 13%» была точной раньше, но с 1 января 2025 года для доходов от аренды действует новая прогрессивная шкала НДФЛ:

| Годовой доход | Ставка НДФЛ | |---|---:| | до 2,4 млн ₽ | 13% | | от 2,4 до 5 млн ₽ | 15% | | от 5 до 20 млн ₽ | 18% | | от 20 до 50 млн ₽ | 20% | | свыше 50 млн ₽ | 22% |

Повышенная ставка применяется не ко всему доходу, а только к сумме превышения над порогом. Например, если годовой доход от аренды составил 3 млн ₽, то первые 2,4 млн ₽ облагаются по 13%, а оставшиеся 600 000 ₽ — по 15%. (nalog.gov.ru)

Пример для дорогой квартиры в Москве

Допустим, собственник сдаёт квартиру за 250 000 ₽ в месяц без простоев. Годовой доход — 3 000 000 ₽.

| Режим | Расчёт | Налог за год | |---|---|---:| | НПД | не подходит: превышен лимит 2,4 млн ₽ | — | | НДФЛ | 2 400 000 × 13% + 600 000 × 15% | 402 000 ₽ |

Здесь самозанятость уже недоступна из-за лимита дохода, и собственнику нужно выбирать другой режим: платить НДФЛ как физлицо или рассматривать ИП на УСН, если аренда превращается в полноценный бизнес. Для одной обычной квартиры такая ситуация редка, но для премиального сегмента Москвы вполне реальна. Лимит НПД в 2,4 млн руб. действует на весь годовой доход плательщика, а не на одну конкретную квартиру. (nalog.gov.ru)

Самозанятость: когда подходит и как работает

Основные условия

Режим НПД подходит, если одновременно соблюдаются несколько условий:

• годовой доход не превышает 2,4 млн ₽;
• нет работников по трудовым договорам;
• сдаётся именно жилое помещение;
• доход отражается в приложении «Мой налог»;
• собственник не применяет несовместимые спецрежимы по той же деятельности.

ФНС отдельно разъясняет, что сдача жилой квартиры подходит для НПД, а вот доходы от аренды нежилой недвижимости, включая машиноместа, под этот режим не подпадают. (nalog.gov.ru)

Что удобно на практике

У самозанятого нет декларации 3-НДФЛ по этому доходу. После получения арендной платы собственник формирует чек в приложении «Мой налог», а ФНС сама рассчитывает сумму. Уведомление приходит до 12-го числа следующего месяца, оплатить налог нужно до 28-го числа. Для многих арендодателей это проще, чем копить документы и вспоминать о декларации весной следующего года. (nalog.gov.ru)

Есть и небольшой бонус: налоговый вычет 10 000 ₽, который автоматически уменьшает сумму налога на старте применения режима. Для доходов от физлиц ставка фактически временно снижается с 4% до 3%, пока вычет не исчерпан. (nalog.gov.ru)

Где часто ошибаются

Самозанятость не отменяет договор аренды, акт передачи квартиры и здравый смысл. Она лишь определяет, как платить налог. Частые ошибки собственников:

• забывают пробивать чек после каждого платежа;
• считают, что лимит 2,4 млн ₽ относится только к аренде, хотя он общий по всем доходам на НПД;
• пытаются применять НПД к нежилым помещениям;
• получают деньги на карту, но не отражают доход в приложении.

Если лимит превышен в течение года, право на НПД теряется с даты превышения. После этого доход нужно облагать уже по другому режиму. (nalog.gov.ru)

НДФЛ: когда он всё ещё нужен

Если собственник не хочет регистрироваться как самозанятый

Можно ничего отдельно не оформлять и платить НДФЛ как обычное физлицо. Тогда доход от аренды за год нужно задекларировать через форму 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года, а налог перечислить не позднее 15 июля. Если квартира сдавалась в 2025 году, декларацию нужно подать до 30 апреля 2026 года, а налог заплатить до 15 июля 2026 года. (nalog.gov.ru)

Такой вариант обычно выбирают, если:

• доход уже выше лимита НПД;
• собственник принципиально не хочет пользоваться приложением «Мой налог»;
• аренда эпизодическая, а сумма небольшая;
• есть сложная структура доходов, которую удобнее учитывать в общей декларации.

Минусы НДФЛ для типичной аренды

При одинаковом доходе НДФЛ почти всегда дороже, чем НПД. Для квартиры за 80 000 ₽ в месяц разница составляет 86 400 ₽ в год. Кроме того, налог уплачивается не ежемесячно, а крупной суммой после окончания года. Для бюджета собственника это менее удобно: деньги легко потратить, а потом искать всю сумму к июлю.

Ещё один практический минус — больше действий руками. Нужно помнить о сроках, подавать декларацию и самостоятельно контролировать расчёт. Самозанятость в этом смысле ближе к режиму «учёт на автопилоте». ФНС прямо указывает, что при НПД декларации по этим доходам не подаются. (nalog.gov.ru)

Что выгоднее в реальных сценариях Москвы

Сценарий 1: однушка у метро за 65 000 ₽

• Доход за год: 780 000 ₽
• НПД 4%: 31 200 ₽
• НДФЛ 13%: 101 400 ₽
• Разница: 70 200 ₽

Для большинства собственников здесь выбор очевиден: самозанятость выгоднее почти на размер месячной аренды.

Сценарий 2: двушка за 110 000 ₽

• Доход за год: 1 320 000 ₽
• НПД 4%: 52 800 ₽
• НДФЛ 13%: 171 600 ₽
• Разница: 118 800 ₽

Это типичный пример для Москвы: даже при хорошем объекте доход остаётся ниже лимита НПД, и режим сохраняет явное преимущество.

Сценарий 3: премиальная квартира за 230 000 ₽

• Доход за год: 2 760 000 ₽
• НПД: не подходит, лимит превышен
• НДФЛ: 366 000 ₽ по прогрессивной шкале

Здесь уже нельзя просто выбрать 4%. Если квартира действительно сдаётся весь год по такой ставке, лимит НПД будет превышен. Для собственника это повод заранее посчитать альтернативы, а не ждать конца года. (nalog.gov.ru)

Сценарий 4: квартира сдаётся компании под проживание сотрудника

• Доход за год: 1 200 000 ₽
• НПД 6%: 72 000 ₽
• НДФЛ 13%: 156 000 ₽
• Разница: 84 000 ₽

Даже при ставке 6% самозанятость остаётся выгоднее, если лимит дохода не нарушен. (nalog.gov.ru)

Что важно арендатору

Почему легальный налоговый режим полезен не только собственнику

Съёмщик напрямую налог не платит, но последствия чувствует. Когда собственник работает «в белую», чаще есть:

• письменный договор;
• понятная дата оплаты;
• подтверждение переводов;
• меньше риска внезапных просьб менять схему платежей;
• выше шанс решить спор цивилизованно.

Самозанятость упростила собственникам легальную аренду, поэтому для арендатора это обычно плюс, а не повод для тревоги. Если владелец просит переводить деньги строго наличными и отказывается от договора, проблема не в налоге, а в повышенном бытовом риске.

Нужно ли арендатору проверять статус самозанятого

Обычно нет. Налоговая обязанность лежит на собственнике. Но если квартиру снимает компания, ей уже важно корректно оформить отношения и получить чек от плательщика НПД. Для обычного частного съёмщика важнее проверить личность собственника, право сдачи квартиры и сам договор.

На alavito.com акцент сделан именно на таких базовых вещах: объявления без посредников, без комиссий, с верификацией собственников и бесплатным размещением. Это не заменяет договор, но снижает количество сомнительных контактов ещё на этапе поиска.

Как выбрать режим: простая схема

Выбирайте самозанятость, если

• вы сдаёте жилую квартиру;
• арендный доход за год вместе с другими доходами на НПД не превысит 2,4 млн ₽;
• хотите платить меньше и без декларации;
• арендатор — физлицо или компания, и вы готовы выдавать чеки через приложение.

Оставайтесь на НДФЛ, если

• доход уже выше лимита НПД;
• вы сдаёте объект, который не подходит под НПД;
• не хотите подключать специальный режим;
• вам нужен именно общий режим декларирования.

| Критерий | Самозанятый | НДФЛ | |---|---:|---:| | Ставка при сдаче физлицу | 4% | 13–22% по шкале | | Ставка при сдаче юрлицу/ИП | 6% | 13–22% по шкале | | Лимит дохода | 2,4 млн ₽ в год | Нет | | Декларация | Не нужна | Нужна 3-НДФЛ | | Уплата | Ежемесячно | Раз в год после декларации | | Подходит для одной обычной квартиры в Москве | Чаще всего да | Да, но обычно дороже |

Итог простой: если вы сдаёте обычную жилую квартиру и укладываетесь в лимит 2,4 млн ₽ в год, самозанятость почти всегда выгоднее НДФЛ. НДФЛ нужен не потому, что он лучше, а потому что в части случаев другого режима уже нет. (nalog.gov.ru)

FAQ

Можно ли быть самозанятым только ради сдачи квартиры?

Да. Физлицо может зарегистрироваться плательщиком НПД и использовать этот режим для сдачи жилой квартиры в аренду, если соблюдены условия режима. (nalog.gov.ru)

Что выгоднее при аренде квартиры за 70 000 ₽ в месяц?

При годовом доходе 840 000 ₽ самозанятый заплатит 33 600 ₽, а при НДФЛ по ставке 13% налог составит 109 200 ₽. Разница — 75 600 ₽ в пользу НПД.

Нужно ли самозанятому подавать 3-НДФЛ по аренде?

Нет. По доходам, облагаемым НПД, декларация 3-НДФЛ не подаётся. Налог рассчитывается через приложение «Мой налог». (nalog.gov.ru)

Можно ли применять НПД, если сдаётся квартира посуточно?

Да, если речь идёт о жилом помещении и соблюдены остальные условия режима, включая лимит дохода и отсутствие работников. ФНС указывает, что доходы от аренды недвижимости, включая посуточную аренду, подлежат декларированию при обычном НДФЛ, а самозанятые могут применять НПД к сдаче жилья. (nalog.gov.ru)

Что будет, если доход самозанятого превысит 2,4 млн ₽?

Право на применение НПД теряется с момента превышения лимита. После этого доходы нужно облагать по иному режиму, например НДФЛ. (nalog.gov.ru)

Можно ли применять НПД к машиноместу или нежилому помещению?

Нет. ФНС отдельно разъясняет, что доходы от сдачи нежилой недвижимости, включая машиноместа, под НПД не подпадают. (nalog.gov.ru)

Влияет ли налоговый режим собственника на арендатора?

Прямо — нет: налог платит владелец. Косвенно — да: собственнику на удобном легальном режиме проще заключать договор, принимать прозрачные платежи и не уходить в серые схемы.

Ищете квартиру или арендатора без лишних расходов?

На alavito.com можно искать и размещать объявления без посредников и без комиссий. Для собственников размещение бесплатное, а для съёмщиков важны верифицированные владельцы и прямой контакт без агентской наценки. Если хотите сдавать квартиру спокойно и прозрачно, начните с нормального объявления, понятной цены и официального договора.

<script type='application/ld+json'>{"@context":"https://schema.org","@type":"FAQPage","mainEntity":[{"@type":"Question","name":"Можно ли быть самозанятым только ради сдачи квартиры?","acceptedAnswer":{"@type":"Answer","text":"Да. Физлицо может зарегистрироваться плательщиком НПД и использовать этот режим для сдачи жилой квартиры в аренду, если соблюдены условия режима."}},{"@type":"Question","name":"Что выгоднее при аренде квартиры за 70 000 ₽ в месяц?","acceptedAnswer":{"@type":"Answer","text":"При годовом доходе 840 000 ₽ самозанятый заплатит 33 600 ₽, а при НДФЛ по ставке 13% налог составит 109 200 ₽. Разница — 75 600 ₽ в пользу НПД."}},{"@type":"Question","name":"Нужно ли самозанятому подавать 3-НДФЛ по аренде?","acceptedAnswer":{"@type":"Answer","text":"Нет. По доходам, облагаемым НПД, декларация 3-НДФЛ не подаётся. Налог рассчитывается через приложение «Мой налог»."}},{"@type":"Question","name":"Можно ли применять НПД, если сдаётся квартира посуточно?","acceptedAnswer":{"@type":"Answer","text":"Да, если речь идёт о жилом помещении и соблюдены остальные условия режима, включая лимит дохода и отсутствие работников."}},{"@type":"Question","name":"Что будет, если доход самозанятого превысит 2,4 млн ₽?","acceptedAnswer":{"@type":"Answer","text":"Право на применение НПД теряется с момента превышения лимита. После этого доходы нужно облагать по иному режиму, например НДФЛ."}},{"@type":"Question","name":"Можно ли применять НПД к машиноместу или нежилому помещению?","acceptedAnswer":{"@type":"Answer","text":"Нет. Доходы от сдачи нежилой недвижимости, включая машиноместа, под НПД не подпадают."}},{"@type":"Question","name":"Влияет ли налоговый режим собственника на арендатора?","acceptedAnswer":{"@type":"Answer","text":"Прямо — нет: налог платит владелец. Косвенно — да: собственнику на удобном легальном режиме проще заключать договор и принимать прозрачные платежи."}}]}</script>