Посуточно или долгосрочно? Математика доходности для собственника в 2026

Посуточно или долгосрочно: математика для владельца

Этот выбор один из самых живых вопросов на рынке. Посчитаем на конкретном примере — 1-комнатной квартире в Москве, районы Таганка/Новослободская (средний сегмент).

Исходные данные

• Арендная стоимость: долгосрочно — 65 000 ₽/мес, посуточно — 3 500 ₽/сутки.
• Коммуналка: 5 000 ₽/мес.
• Уборка/смена белья: 800 ₽ после каждого гостя.
• Занятость посуточно (реалистично): 70% ночей в месяц.
• Простой долгосрочной между арендаторами: в среднем 2 недели/год.

Долгосрочная аренда — 12 месяцев

| Статья | ₽/год | |---|---| | Выручка | 65 000 × 11.5 = 747 500 | | Коммуналка (за счёт арендатора) | 0 | | Налог самозанятого 4% | 747 500 × 0.04 = −29 900 | | Мелкий ремонт / бытовая техника | −15 000 | | Итого чистыми | ≈ 702 600 |

Работы: 0 часов/месяц после заселения.

Посуточная аренда — 12 месяцев

| Статья | ₽/год | |---|---| | Выручка: 3500 × 30 × 0.7 × 12 = 882 000 × 0.7 округл. | ≈ 882 000 | | Коммуналка (за счёт собственника) | −60 000 | | Уборка: 800 × 21 × 12 | −201 600 | | Платформы (Booking/Sutochno.ru 15%) | −132 300 | | Налог ИП УСН 6% или самозанятого 4% | −35 300 | | Ремонт/стирка/белье/расходники | −60 000 | | Итого чистыми | ≈ 392 800 |

Работы: 8-15 часов/неделя (общение с гостями, уборка, скрипт автоответов).

Выводы

1. Долгосрочная выигрывает на 80% в чистом доходе при «обычной» занятости 70%.
2. Чтобы посуточная окупилась против долгосрочной, нужна занятость 90%+ или цена 4 500+ ₽/сутки (премиум-район).
3. Посуточная выгодна как бизнес, а не пассив. Если вы не готовы тратить 10-15 часов в неделю — считайте как зарплату за эту работу (~3 000 ₽/час минимум).

Когда посуточная реально выгодна

• Квартира рядом с аэропортом / вокзалом / деловым центром (занятость 85%+).
• Туристическая локация (Красная площадь, Патрики).
• У вас несколько квартир — снижается удельная стоимость уборки/менеджмента.
• Готовы вложиться в интерьер и фото (разница в конверсии 2-3×).

Когда долгосрочная — очевидный выбор

• Вы живёте в другом городе/стране — нет физической возможности принимать гостей.
• Спальный район далеко от центра — низкая посуточная занятость.
• Квартира с «житейским» ремонтом — будет плохо конвертить на Booking.
• Вы не готовы к регулярному общению с клиентами.

Hybrid

Компромисс — среднесрочная (2 недели — 3 месяца). Бизнес-командировки, релокация, ремонт у постояльцев. Занятость ~80%, меньше работы, ставка на 30-40% выше долгосрочной.

Итог

Для 95% владельцев в 2026 году долгосрочная остаётся более выгодной с точки зрения рубль/час. Посуточная — это бизнес, требующий инвестиций времени.

Готовы сдавать долгосрочно? Разместите объявление на alavito.com — бесплатно, без комиссий риэлторов.